三句话，

(资料图)

暖了Ta一整个冬天

三句话，

让Ta为我花了十八万

三句话，

暴露你内心深处最不为人知的一面

三句话，

……

最近这几年，以“三句话”为开场的标题几乎成了万能公式，其被引用之多，放眼整个流行语的历史也是相当炸裂，但点进去一看：或是标题党，或是毒鸡汤，当然更多的还是一些虚假的成功学或者心理学的偏方……其效果总结起来就是一个词：乏善可陈。

但今天法报君要告诉你的这三句话，很可能帮你省下许多不必要的花费，也有可能帮你指明正确的做法，更有可能帮你免去一些不必要的纠纷……其效果总结起来还是一个词：顶尖硬货。

不卖关子了，下面我们直接进入卖课普法环节——

许多人买房，或是为了省心省事，或是为了规避风险，都愿意找房屋中介来帮忙促成交易。但即便有了房屋中介，房屋买卖合同或房屋租赁合同未能顺利达成的情况也屡见不鲜。在此情况下，我们是否还需要向房屋中介支付服务费？

这个时候，就需要牢记法报君的三句话了——

第一句

中介公司故意为不符合购房资格人提供房屋中介服务的，不能主张中介费。

注意看，这个男人叫小帅，他的妻子叫小美，两人都没有北京户籍，小帅名下在北京海淀有一套房。前两年，小美想重新在北京购买一套住房，于是便委托小黑房地产经纪公司对外出售自家房屋。

几天后，在小黑房地产经纪公司的居间下，小美和小白签订了《北京市存量房屋买卖合同》和《居间服务合同》，约定小美以865万元购买小白名下的房屋，中介费为19万元。

后来，小美得知如果原有房屋不能及时售出，自己就无法取得购房资格，因担心自己无法过户，便与小白协商解除了房屋买卖合同。合同解除后，小美就没有向小黑房地产经纪公司支付中介费。小黑房地产经纪公司将小美诉至法院，要求小美全额支付居间服务费19万元。

小美辩称，小黑房地产经纪公司在明知自己配偶小帅名下有一套住房，不符合再购房资格的情况下，谎称可以在一周内将自己现有住房出售，利用自己首次购买二手房对房屋交易过程内容及周期不了解的情况，怂恿自己与小白签订了房屋买卖合同。但原有住房尚未出售，自己没有支付能力和再购房资格，为了不违反合同引起更大纠纷，才与小白提出解约，是小黑房地产经纪公司存在重大过错才导致其解除合同。

法院经审理后认为：

按照北京市的房屋限购政策，小美在其家庭名下房屋出售之前，不具备再购房资格。小黑房地产经纪公司作为专业机构，在明知小美不具备购房资格的情况下，仍然促成小美与小白签订房屋买卖合同，其在提供居间（中介）服务过程中存在明显过错，故其要求小美全额支付居间服务费，依据不足，法院不予支持。小美作为购房者自身亦明知其不具备购房资格，在此前提下依然签订房屋买卖合同，应视为其自身亦有一定过错。考虑小黑房地产经纪公司确提供了部分中介服务，因此法院判定小美向小黑房地产经纪公司支付居间服务费1万元。

第二句

买房人“跳单”，但没有利用先前房屋中介提供房源信息的行为，不构成违约。

注意看，这个男人叫小帅，但这一集没有小美……小帅通过小黑房地产经纪公司与小白签订了《北京市存量房屋买卖合同》，房屋成交价为1900万元，并约定中介费114400元由小帅承担。一个月后，因房屋过户存在问题，三方签订《解除协议书》，小帅不再购买小白的房屋，小黑房地产经纪公司将中介费退还给小帅。

几个月后，小黑房地产经纪公司发现小帅和小白自行就上述房屋办理了网签和过户手续，便将小帅诉至法院，要求支付居间服务费（中介费）114400元。

小帅辩称，涉案房屋的信息不是小黑房地产经纪公司独家代理的，在其他中介机构均有该房屋信息，自己是通过其他中介又与小白达成了买卖协议，并且支付了中介费，并不是通过小黑房地产经纪公司提供的信息私下进行交易的。

法院经审理后认为：

双方争议焦点为小帅通过其他途径购买案涉房屋是否属于恶意“跳单”的违约行为。而“跳单”违约行为的认定通常需满足四个条件：（1）中介公司的委托权限应为独家代理；（2）中介公司是否提供了房源信息或成交机会，并且积极履行媒介服务；（3）委托人是否利用该信息、机会与出卖方私下成交或另行委托他人居间成交；（4）委托人是否存在逃避支付（不付或少付）佣金的恶意。

本案中，小黑房地产经纪公司并未提供证据证明案涉房屋的房源属于独家掌握，故不能得出小帅重新签订案涉房屋买卖合同并完成交易是利用了小黑房地产经纪公司提供的信息和服务的结论。同时，小帅与小黑房地产经纪公司达成《解约协议书》，未能完成购房的责任不在小帅，小帅并非故意逃避支付佣金。因此小帅的行为不构成恶意“跳单”，小黑房地产经纪公司的诉讼请求于法无据，法院驳回了小黑房地产经纪公司的全部诉讼请求。

第三句

房屋中介是否违约，关键在于其是否故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况。

注意看，这个女人叫小美（甲方、出租人），是的，这一集没有小帅……小美与小白（乙方、承租人）及小黑房地产经纪公司（丙方、租房中介）签订了《北京市房屋租赁合同》，约定小白承租小美的房子，小白还与小黑房地产经纪公司签订《佣金确认书》，约定佣金金额为7000元。

然而，由于小白是一名受刑事处罚的缓刑人员，来北京定居需要房东配合办理司法迁居手续。签约后，房东小美得知小白的情况后不同意配合迁居手续，导致小白无法入住，最终小白与小美解除了房屋租赁合同。但小黑房地产经纪公司认为自己已经完成了居间服务，小白应该依据佣金确认书向其支付佣金。小白则认为承租房屋前就已经告知过小黑房地产经纪公司自己是缓刑人员，入住房屋前需要办理司法迁居，并且需要房东和街道办配合办理，但是小黑房地产经纪公司没有如实告知小美，才导致小美知悉后不予配合，因此其不应支付居间服务费。

法院经审理后认为：

本案的争议焦点在于小黑房地产经纪公司是否完成中介服务的全部内容并且如实报告与订立房屋租赁合同的有关事项。

首先，小白作为缓刑人员，变更居住地需要办理司法迁居手续，需有房东的知情同意书，因此在签订租赁合同时小白和小黑房地产经纪公司应如实向房东披露上述情况并询问房东是否愿意配合办理相关手续。

其次，关于小黑房地产经纪公司是否在签订租赁合同前对小白的上述情况知悉并故意向房东小美隐瞒了上述情况。根据双方陈述及提交的微信群聊天记录显示，没有证据能够证明小白明确告知过小黑房地产经纪公司自己目前处于缓刑期间以及需要房东配合办理司法迁居手续所签订知情同意书的情况，因此无法认定小黑房地产经纪公司明知真实情况却不如实报告的事实。

同时，双方的中介合同约定的服务共包含四项内容：1.提供房屋租赁信息；2.提供与租赁房屋相关的交易流程、交易风险、市场行情咨询；3.协助承租人对房屋进行实地查验；4.协助并促成双方签订房屋租赁合同。而小黑房地产经纪公司已经完成提供房屋租赁信息、告知交易流程和风险、对房屋进行实地查验并促成双方签订房屋租赁合同的居间服务内容，因此小黑房地产经纪公司诉请小白支付居间服务费7000元，具有事实和法律依据，法院对此予以支持。最终，法院判决小白支付居间服务费7000元。

（感谢北京市海淀区人民法院四季青法庭法官助理曲婧提供的典型案例）

三句话已经传达到位，无论你是卖家还是买家，抑或是中介本介，这三句话都能为你的生活或者工作提供参考。

作者｜法治日报全媒体记者 梁成栋

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