图片来源：中房报图库

北京市供应项目清单的发布，让市场看到了北京推动土地市场平稳健康发展的决心和信心。

梁学城/发自北京

(相关资料图)

2022年第五批集中供地刚刚落下帷幕，2023年首批供地迅速“上桌”。

2月17日，北京市规划和自然资源委员会官方公布2023年第一轮拟供应商品住宅用地清单，共计23宗，拟出让时间段为2月16日至5月16日。

值得注意的是，公告当日，昌平2宗宅地——朱辛庄二期0028地块、昌平新城东区南邵地块正式进入“土地招拍挂”流程，起始价分别为11.3亿元及27亿元。房企报名截止时间至3月22日，线上竞价时间3月23日截止。

据了解，这是北京市2023年度首次发布商品住宅用地出让公告。中指研究院市场研究总监陈文静表示，全国自今年起优化完善供地政策，地方政府也能根据实际情况安排供地进度，更好完成土地供应计划。北京市供应项目清单的发布，让市场看到了北京推动土地市场平稳健康发展的决心和信心。

来源：北京市规划和自然资源委员会

中心城区供地占比近一半

据悉，北京市规自委官网的“土地市场”栏目中新增了“拟供应商品住宅用地清单”专栏，上述23宗土地均可以在此专栏里查询。

从目前来看，北京此举也是响应自然资源部发布的《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》中所提到的“建立拟出让地块清单公布制度”。据上述通知提出，每次公开详细清单对应的拟出让时间段原则上不少于3个月。

从“拟供应商品住宅用地清单”来看，本次清单中项目共计23宗，涉及9个区，土地面积约103公顷。包括昌平区2宗、朝阳区4宗、海淀区2宗、丰台区3宗、石景山区2宗、大兴区2宗、顺义区3宗、亦庄2宗以及通州区3宗。从空间分布看，中心城区11宗53公顷，占比48%；平原多点地区（含副中心）12宗共50公顷，占比52%。从交通及配套情况看，近七成位于轨道站点周边，六成位于三城一区或产业园区周边。

具体来看，朝阳区拟供应地块位于崔各庄、孙乡、东坝等区域；丰台区位于花乡、青塔、南苑等四环沿线区域；石景山区则位于鲁谷、广宁街道等区域。在郊区地块中，昌平朱辛庄、大兴区黄村和西红门、顺义后沙峪地块均位于轨道交通沿线及区位较好地段。

合硕机构首席分析师郭毅向记者表示，整体来看，北京新房市场中，项目榜热销的项目基本特征表现为置业需求旺盛的中心城区，以及部分郊区板块的优质地段项目。这其中，有部分项目由于区域一二手价格倒挂而热销，部分项目因板块内资源稀缺热销，特别是地理位置优叠加轨交优势的项目。销售端的变化传导至土地端。开发商更愿意去拿城区的地块，那么供地上也会根据这样的需求，尽量多供应城区或者是郊区区位较好的地块。

其中，用地规模最大的地块为丰台区地铁十九号线新宫车辆段综合利用项目FXG-1401-0601-03、04、06、08、09、10地块），该地块地处丰台新宫板块南四环至五环间，属TOD地铁上盖，分为落地区与上盖区，用地面积12.24公顷。东南方向紧邻地铁4号线与地铁19号线换乘站新宫站。建控规模约13.43万平方米，容积率仅1.1。

此前，2022年第三批次集中供地中，新宫片区一宗地块出让，竞争颇为激烈，8家房企“厮杀”至地价上限，最终由建发房产拿下该地块，销售指导价8.3万元/平方米。目前已确定案名为建发•璟院。

“预计该片区去化压力不小。”郭毅分析称，同样位于南四环，在新宫东侧5公里左右的旧宫，中海兴叁号院网签价约为7.3万元/平方米，新宫南侧不到4公里的橡树湾和御璟星城网签价为6.2万～6.3万元/平方米。几大新盘对打，惨烈程度直逼朝阳。

此次，海淀区共计出让两宗地块，均位于四季青镇，住宅用地面积约7.39万平方米和1.74万平方米。高德地图导航显示，车程20分钟内可到世纪金源、中关村，五棵松三大商圈，半小时抵达西二旗。

周边新房项目有颐和金茂府和融创香山壹号院，于2020年1月20日成功出让，容积率1.5，均为5～6层平层，网签均价在11.1万～11.2万元/平方米。

据了解，四季青镇板块属于西山别墅区，二手房项目多为2000年-2010年间的成熟别墅项目，包括御墅临枫、四季香山、西山美墅馆、香山艺墅等，均价10万元/平方米左右。

北京丽兹行房地产顾问有限公司投资顾问杨涛向记者表示，此前颐和金茂府、香山壹号院占地面积分别是4.45万平方米、5.13万平方米，而新地块的体量较大，如果按照建筑面积180平方米计算，预计可以提供474套房源。此外，地块容积率在1.2左右，未来或可打造低密改善豪宅项目。

朱辛庄、南邵地块正式入市

昨日清单中正式入市的两宗地块分别位于昌平区的朱辛庄和南邵，合计起拍价38.3亿元。挂牌竞价起始时间为 2023 年 3 月 9 日 9：00 时起，截止时间为 2023 年 3 月 23 日 15：00 时止。值得注意的是，两宗地块均未设置竞现房销售面积环节，当竞买报价达到地价上限时，转为现场摇号方式确定拿地企业。

其中，朱辛庄地块备受关注。在刚刚过去的北京2022年第五批次集中供地中，昌平区朱辛庄地区的信息园二期地块，在14轮线上、14轮现场竞价以及4.5万平方米现房销售面积“双触顶”下，最终由越秀摇号拿下昌平信息园地块，成交楼面价3.24万元/平方米，溢价率15%。而新近挂牌的朱辛庄地块土地面积1.47万平方米，起始价11.3亿元，地价上限12.99亿元。

“从土地价格上来看，足够给到开发商让利。”郭毅称，从上述信息园二期地块热度来看，朱辛庄地块触及地价上限毫无疑问。另外，地块的房地差“腾挪”空间很大，竞到地价上限，成交楼面价在3.5万元左右，且未来商品房预售指导价应该与上述越秀所获地块相当，3万元左右的价差为开发商预留出不错的溢价空间。无论是在成本投入上，抑或是品质营造上，都有比较大的发挥空间。

此外，据“京房字“公众号透露，因为对朱辛庄地块有意的开发商很多，因此朱辛庄地块并没有经过预申请就直接入市。该地块的区位比之前越秀拿到的信息园二期地块还要好，距离地铁较近，附近有万达广场等商业。

杨涛表示，信息园地块处于昌平TBD（北京科技商务区）的范围内，小米智慧产业园区已确定落位，目前正处在抓紧建设的过程中。此外，区域内还会有大量的产业研发类土地供应，随着产业发展的需要，也为区域带来更丰富和充沛的购房需求。可以说，是一个配套资源和产业未来发展能够完美融合的地块。

另一宗地块为1月底开始预申请的昌平新城东区三期南邵镇0001地块。土地面积4.9万平方米，建控规模10.8万平方米。据悉，南邵板块自从泰禾拾景园及招商都会中心清盘后，目前板块内在售新房不多，地块南侧两公里位置有正宏玖瀛府，主打联排和叠拼，总价800万元/套起。“容积率2.2，控高36-45米，也没有套内“90/70”政策约束，预计将来会打造区域改善产品。”郭毅说道。

标签： 万平方米 商品住宅 土地市场